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España carece de vivienda pública en alquiler para absorber las demandas surgidas de la crisis

20 septiembre 2019

La Fundación Alternativas presentó el documento ‘Gestión híbrida de la vivienda social. Estudio comparado España-Holanda’, del arquitecto e investigador Francisco Fernández (Universidad de Sevilla). El autor subrayó que la crisis económica que se inició en 2008 puso de manifiesto el agotamiento del modelo predominante de acceso a la vivienda en España. Este, basado en la idea de producir vivienda libre en propiedad con objetivo de alcanzar la máxima rentabilidad, no ha permitido, de manera general, satisfacer las necesidades de la población más vulnerable, y ante situaciones de falta de acceso a crédito, tampoco la de sectores de clase media. Esta misma dinámica, de ofertar vivienda en venta, ha sido la generalizada en el caso de la vivienda protegida, lo que ha hecho que en nuestro país no se cuente con un parque de vivienda social en alquiler, de titularidad pública, capaz de absorber las demandas surgidas en la citada situación de emergencia.

Esta vinculación a la idea de propiedad, que en muchos casos se entiende como de fuerte arraigo cultural en España, responde más a un modelo alentado por las políticas de vivienda llevadas a cabo en los últimos 50 años. En concreto, el parque de vivienda protegida en alquiler se ha convertido en una alternativa residual y poco promovida, principalmente porque requiere de financiación pública para la promoción -de la que solo se dispone en tiempos de bonanza económica- y porque genera problemas de gestión y gastos de mantenimiento a la administración promotora, en barrios generalmente conflictivos, que dificultan la sostenibilidad de este modelo de acceso.

Por otro lado, para realizar la compra de la vivienda, los inquilinos suelen requerir de acceso al crédito, entrando en juego las entidades financieras y el inquilino pasa a convertirse en propietario de esa vivienda protegida, haciendo frente al pago de su hipoteca. Pero en caso de producirse algún tipo de situación que imposibilite realizar dichos pagos, teniendo en cuenta que se trata de población vulnerable, esas familias perderían su vivienda, dado que su deuda no sería con la administración sino con las entidades financieras. De esta forma, una solución como la propiedad, que se considera más estable y que ofrece mayores garantías de permanencia, ocasionaría problemas de desalojo a familias. Por otro lado, y en relación al gasto que supone la promoción de vivienda pública para la administración, cabe señalar que un importante peso dentro de la inversión pública realizada en materia de vivienda se dirige al parque privado, dados los beneficios fiscales a la compra existentes en nuestro país, así como las ayudas directas a inquilinos para el alquiler, generalmente orientadas al mercado privado. Por ello, parecería necesario plantear una redistribución de ese gasto a través de políticas de vivienda que permitan otorgar un mayor peso a la promoción de vivienda pública de alquiler social, que la aleje del carácter residual que actualmente presenta.

Un mayor peso de la vivienda social, a su vez, contribuiría a regular los precios del mercado de alquiler privado, a tenor de lo observado en países de entorno europeo. En el caso de España, al no existir un contrapeso público al parque de alquiler privado, los precios de este se disparan, siendo el país en el que las rentas de alquiler privado son más altos en relación a las de alquiler social.  Asimismo, proliferan los actores sociales y de Tercer Sector que han reclamado soluciones de vivienda asequible, al margen del lucro, para la población demandante, más aún cuando se ha dado en paralelo un fenómeno como el de la proliferación de la vivienda vacía, que con el paso de los años se ha ido deteriorando y dando lugar a situaciones de vandalismo e inseguridad.

Holanda, por su parte, presenta una estructura residencial muy diferente a la de España. Allí cuentan, como en otros países de entorno europeo, con un parque de alquiler social notable desde hace varias décadas. En los años 90, y con la idea de liberar a la administración de los problemas de gestión de esos parques de alquiler social, se inicia en Europa, y particularmente en Holanda, una tendencia a la descentralización de la tarea de provisión de vivienda social en favor de entidades sociales, llamadas Housing Associations, sin ánimo de lucro. Con el tiempo, esos agentes sociales también realizan operaciones de mercado, lo que genera una labor hibrida entre la vivienda social y privada que garantiza la sostenibilidad del modelo, ya que el beneficio de operaciones comerciales se reinvierte en el parque de vivienda social. A su vez, esa doble vertiente permite que en los barrios gestionados por estas entidades exista mezcla social, al convivir habitantes del parque de vivienda social en alquiler con otros inquilinos de alquiler privado o propietarios de vivienda, lo que supone que bajo supervisión pública coexista gestión social y privada. Estas entidades, a su vez, buscan en la implicación de sus vecinos una vía para mejorar la eficacia de su sistema de gestión y mantenimiento, de forma que, garantizando a sus inquilinos estabilidad que les haga apropiarse de las viviendas como suyas, consiguen liberarse de estas tareas.

 

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